Najemna pogodba je pogodba med lastnikom nepremičnine in najemnikom, kjer lastnik ali najemodajalec proti plačilu prepusti najemniku svojo nepremičnino v uporabo. Najemna pogodba se mora skleniti pisno. Najemna pogodba je sorazmeroma strogo urejena v Stanovanjskem zakonu.
Obvezne sestavine najemne pogodbe
Pri najemni pogodbi Stanovanjski zakon določa več obveznih sestavin v 91. členu Stanovanjskega zakona. Te so:
- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja,
- identifikacijska oznaka iz katastra stavb,
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje,
- odpovedne razloge,
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj,
- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe,
- višino najemnine ter način in roke plačevanja,
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini,
- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja,
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas,
- način predaje stanovanja.
V kolikor v pogodbi manjka katera od teh sestavin pogodba ni pravilno sklenjena.
Potrebujete vzorec najemne pogodbe?
Trajanje pogodbe
Najemne pogodbe se lahko sklepajo za določen ali neodoločen čas trajanja. Če je sklenjena za določen čas trajanja bo pogodba prenehala delovati po preteku časa, pri nedoločenem času pa je za prenehanje pogodbe potrebna odpoved s strani strank.
Najemnik lahko vedno odpove najemno pogodbo brez posebnega razloga, s pisnim obvestilom in odpovednim rokom 60 dni. Najemodajalec pa je bolj omejen pri odpovedovanju najemne pogodbe. Če niso podani krivdni razlogi za odpoved na strani najemnika (zapisani v 103. členu stanovanjskega zakona) lahko poda odpoved le v primeru da najemniku priskrbi drugo ustrezno namestitev.
Davčni vidik
Za konec pa naj še omenimo davčni vidik najemne pogodbe.
Najemnina se v osnovi najemodajalcu ne všteva v letno dohodnino (letno davčno osnovo) in prav tako v osnovi ni obdavčena kot vsak drug dohodek.
Na dohodninskem področju termin »drugi dohodek« namreč razumemo kot dohodek, ki se všteva v letno davčno osnovo in ki je obdavčen progresivno.
Najemnina pa se v osnovi obdavčuje na cedularni način, torej z dokončnim davkom (dohodnina) in se zato najemnina ne všteva v letno davčno osnovo najemodajalcev. Posledično je tudi stopnja dohodnine fiksna in trenutno znaša 15%. Pri najemnini torej ni progresivne lestvice kot to velja pri drugih dohodkih (z izjemo še nekaterih drugih – npr. dohodek iz kapitala je prav tako obdavčen cedularno).
Opcija za izbiro takšne obdavčitve v Zakonu o dohodnini sicer obstaja, vendar se v praksi pravilnoma ne uporablja, ker je v veliki večini tak način obdavčitve manj ugoden kot cedularna obdavčitev.
Sklep
Najemna pogodba ni zelo preprosta pogodba, saj je precej obširno urejena in omejena z določbami stanovanjskega zakona. To pomeni, da obstaja veliko pogojev in zahtev za sklepanje pravilne najemne pogodbe. Upamo, da smo vam odgovorili na večino vprašanj, v kolikor pa imate še kakšno ali pa potrebujete pomoč pri sklepanju najemne pogodbe, pa smo vam na voljo.
Imate vprašanje glede najemne pogodbe?
Tukaj rezervirajte posvet s pravnikom
Vabljeni, da se prijavite na naš mesečni e-novičnik, kjer bomo z vami delili uporabne nasvete iz področja prava, aktualne novice in opomnike, da ne boste zamudili pomembnih rokov.
© 2018 – 2022 IURALL d.o.o.To delo je (zaščiteno kot) avtorsko delo
in licencirano pod licenco CC BY-ND.
Objavljene vsebine ne predstavljajo pravnega mnenja, pravnega nasveta ali stališča avtorjev in/ali družbe IURALL d.o.o. in nimajo pravnih posledic, temveč so le usmerjevalne in informativne narave. Odgovornost za napake v podanih informacijah na tem spletnem mestu in/ali za morebitno napačno ali narobe razumljeno vsebino je izključena.
Priporočamo, da objavljene vsebine vselej dodatno preverite in se nanje ne zanašate ali ukrepate, ne da bi si pred tem zagotovili strokovno odvetniško pomoč. Vsebine namreč ne predstavljajo nadomestila za odvetniški nasvet, saj ta terja podrobno preučitev vsakega konkretnega primera – celotno dejansko stanje in razpoložljivo dokumentacijo – kar sicer vselej priporočamo.